比聯合辦公更懂中小企業,玖維客運營服務面積超150萬平方米完成品牌升級
2019-06-28 16:07 JWK 品牌升級3.0

比聯合辦公更懂中小企業,玖維客運營服務面積超150萬平方米完成品牌升級

2019年6月26日,辦公連鎖品牌玖維客宣布品牌和戰略升級,旗下所有辦公樓宇全部更名為新品牌“JWK”。

浙江玖維客信息技術有限公司是國內領先辦公需求升級運營服務商,公司成立于2017年3月,2018年獲國際知名投資機構IDG資本的PreA輪投資。

玖維客憑借著規模全國第一的150萬平方運營服務面積,95%的在營項目平均年出租率,JWK已經實現了全盈利。公司鎖定一二線城市,目前運營物業主要分布于長三角地區。公司將于2019年下半年進駐成都、長沙等城市。

玖維客對入駐企業品質要求高、把控強,目前入駐公司包括連連科技、香溢集團、交工集團、信達證券、北冥星眸、雅格納等。

玖維客的公司名稱,源于創始人、CEO樓劍俊希望讓每一家公司都能夠享受到大公司的辦公體驗”,“讓辦公更簡單”。 

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創始人、CEO樓劍俊

新升級的公司品牌JWK,不僅是公司的英文縮寫,還寓意“Enjoy working”。這也標志著JWK辦公產品升級進入3.0階段。最新的JWK產品 3.0版,已經可以同時滿足15-1000人規模公司對于空間的自由選擇需求;而且,它用“低頻共享”理念實現的一整套綜合辦公解決方案,并涵蓋了聯合辦公等各種新興業態。

在JWK的綜合辦公社區中,設有美食廣場、健身房、咖啡廳、便利店、員工服務區、小郵局、母嬰室、童嬉區等傳統中小公司難以為員工提供一站式的生活配套。

樓劍俊希望,未來能讓每一位在一二線城市打拼的80、90后都能享受BAT總部那樣的辦公體驗。

新賽道,比聯合辦公更懂中小企業

過去幾年,聯合辦公曾是一條熱門賽道。但在經歷了2015-2018年的資本催熟后,聯合辦公增速明顯放緩。

喧鬧過后,行業不可避免地要回歸理性。

VCSaaS數據顯示,從2018年至2019年3月,聯合辦公品牌減少約40家,發展緩慢、瀕臨破產倒閉狀態的聯合辦公空間品牌占總數的28.1%。

樓劍俊認為,這是因為聯合辦公不能滿足中國絕大部分中小企業的辦公需求。

一方面,雖然聯合辦公產品在過去數年幾經迭代,但其主流產品形態還是只適合0-15人的早期創業公司。——這只是企業發展中一個很短暫的階段,而且不確定性很強。

這些因素導致聯合辦公空間的招商、運營成本都非常高,經常要實現90%以上的出租率才能盈利;也在客觀上增加了公司運營成本。

另一方面,聯合辦公大多處于一二線城市核心商圈。對初創公司員工來說,交通、生活成本都很高,極易造成員工流失。

而JWK定位為解決中國中小企業的辦公升級需求,讓辦公更簡單。

在中國,有70%以上的公司處于這一階段。他們辦公人數在15-200人之間,辦公面積需求在100-3000平米不等。針對這些公司,JWK以每100平方米為基礎單位,提供了不同規格的空間產品。

JWK還有一套獨特的選址邏輯,不僅在JWK之內為中小企業員工提供完善的辦公生活服務,還在JWK之外減少員工生活成本,幫中小企業主更好的留住員工。

以杭州為例,在聯合辦公空間租20個工位,每月大概要花費3—5萬元。而在JWK,僅需1.8萬元上下,就能更好的滿足20人辦公需求。

同等規模下,除了開放辦公區,JWK的標準化空間產品,還包括一間CEO辦公室、一間財務室和一間小的會議洽談室。這更符合中小企業的現實需求。

員工也擁有更舒適的辦公體驗。在JWK,人均辦公面積在10平米左右,而聯合辦公空間人均辦公面積是6平米,工位可以寬敞近一倍。

實現這一切,樓劍俊的關鍵詞是“低頻共享”。

在JWK的整租模式下,每個項目都會拿出6%-10%的面積作為“第三空間”,實現那些低頻卻必要的辦公生活服務。

共享的“第三空間”既包括大會議室這樣的商務類空間;也包括餐飲、消費、休閑等服務型空間。比如,為了適應90后的消費需求,JWK每個項目都有咖啡業態配套,根據不同項目,選擇星巴克、Costa、瑞幸等知名品牌入駐。

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“低頻共享”還能讓入駐的中小企業實現許多大公司才有的員工待遇。樓劍俊舉例,一家15人的公司有孕產婦時,公司很難單獨為她劃出一間哺乳室。但如果一棟寫字樓,有幾十家中小企業,就會有超過20位孕產婦,“這樣的需求應該被重視和滿足”。他說。

在JWK的部分樓宇中,也設置了工位單價更低的聯合辦公空間。這意味著一家千人以下規模的公司,整個生命周期中所有的辦公需求都能在JWK中實現。

相比曾頗為引人注目的聯合辦公,JWK新的運營模式和生態理念,開辟了一條更具想象空間的新賽道。

辦公之“痛”

JWK獨特的商業模式,使它成為“新辦公”領域中,成長最快、資金使用效率最高、且唯一盈利的公司。

從2017年3月成立算起,它迅速擴張至150萬平方米規模,只用了2年多。期間只在2018年進行過一筆3000萬元人民幣的融資。不同于那些“燒錢”模式。JWK全部在營項目,全部實現盈利。

因為,JWK解決了寫字樓業主和租賃房之間,過去難以調和的矛盾。

通常,寫字樓資產的持有者,在拿樓之后,要經歷定位、設計、裝修、招商、運營等諸多環節,均由不同單位完成。僅施工到招商完成,就至少需要3年。

對于沒有經驗的寫字樓業主來說,上述環節處處有“坑”。即便有經驗的業主,也難以繞過這些繁瑣環節,減少時間、財力、精力。這也是為什么市場中有那么多的“二房東”。

租戶租房后,更會被那些繞不過去的中間商坑的苦不堪言。

尤其是物業和裝修。許多物業,會通過提升水電費、多收押金來賺錢,租戶由于預交了大筆房租,只能被迫接受。樓劍俊自己,之前幫朋友查看辦公室施工時,發現某個自己每平米花100多元就能買到的材料,報價單上卻寫著600多元。

“可小公司裝修太低頻了,根本沒有議價能力。”樓劍俊說,“這樣的做法太反人性”。

這些就是JWK要解決的問題。

JWK采取“整租拿樓”模式。相比聯合辦公多在2000-10000平米之間的單體面積,JWK的單個項目面積至少在2萬平米以上。

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其后,作為業主和租戶之間唯一的平臺方,JWK集成了所有中間環節的職能,實現從“項目選址—產品實施—項目施工—項目招商—項目運營”的全流程運營。

租戶簽約后,15天內,辦公室就可以精裝修交付。

這不僅方便了業主和租戶,也給JWK帶來了足夠的盈利空間。

僅拿樓一項,整租模式就比聯合辦公至少便宜20%-30%。

在施工造價和空置成本方面,更有明顯優勢。目前,JWK二次改造項目造價控制在600元/平方米以內,施工工期60天,JWK一次改造項目造價控制在1000元/平方米以內,施工工期90天。交付前30天集中招商,項目月去化面積可達5000-7000平方米,招商速度同規模寫字樓最快;團隊招商和渠道招商貢獻占比50%:50%,招商費用行業最低。

1000萬平方米新目標,因為有更大市場

在JWK產品升級到3.0版本時,樓劍俊也有了更大的目標。

他提出“辦公連鎖”概念,是因為此時的辦公服務市場就像十多年前的酒店市場,極度分散,用戶卻有著普遍的升級需求,市場急待被整合。

以物業角度看,雖然都是有著共享概念的“新辦公”品牌,但JWK所服務的一二線城市的寫字樓市場,比聯合辦公大得多。

(世邦魏理仕的研究數據顯示,上海超甲級、甲級以及乙級寫字樓總體量約為1400萬平方米,而聯合辦公產品總體量僅為85.7萬平方米。聯合辦公總體量與優質寫字樓總體量的比例僅為6%;北京、深圳和上海差不多,也是6%,而成都、杭州這一比例僅為3%,廣州、南京為2%。)

另一組數據是,一線城市,甲級以上寫字樓約為市場的20%,二線城市約為15%。

樓劍俊說:“除了頭部的超甲級、甲級寫字樓,和那些20年以上沒有改造價值的老舊物業,一二線城市50%以上的寫字樓都適用JWK模式。”

而且從大趨勢上看,寫字樓市場存量規模正在增大,同時空置率上升,正在從賣方市場轉向買方市場。物業持有方正急需JWK這樣的角色出現。

戴德梁行北中國區寫字樓部主管李世春在今年2月的采訪中表示,截止2018年第四季度,戴德梁行全國監控的18個主要城市中甲級寫字樓總存量是5,554萬平方米,四個一線城市的存量是3,193萬,二線城市是2,361萬。預計從2019年-2023年,全國還會新增3,958萬的供應,一線城市2,240萬,二線城市是1,718萬。

中國社科院城市所及社會科學文獻出版社共同發布的《房地產藍皮書:中國房地產發展報告No.16(2019)》指出17個城市平均空置率將突破20%,其中15個城市空置率將同比上升。目前來看,2019年一線城市租金大幅下降,空置率小幅增加;二線城市租金小幅上漲,空置率大幅增加。

在這樣的形勢下,樓劍俊希望:“JWK可以在未來實現1000萬平方米的運營體量。”

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這樣的體量下,JWK可以像酒店中的萬豪集團那樣,涵蓋不同的細分品牌,并讓JWK為散亂的寫字樓市場樹立真正的標準。”

到那時,JWK還可以輸出品牌和服務體系,使更多寫字樓實現“JWK inside”。讓每一個在新一線城市打拼的80、90后,都享受到BAT員工那樣的“大廠待遇”。

黃彩霞
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